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HOME > 2016年7月号SPECIAL対談「不動産×相続」

不動産の豊富なノウハウで様々な課題に最適なソリューションを提供する三菱地所リアルエステートサービス(株)の九州支店長・白戸学氏と税理士法人西方会計の西方和久税理士。相続という複雑な課題に対して、不動産と税務のプロが行う相続対策のサポートとは。また、不動産を活用した相続対策の注目の手法も紹介。

まずは相続税課税の有無

課税額の目安を確認

 

西方税理士(以下、西方) 相続対策の最初のステップは、所有財産の内容把握と相続税額の試算で、まずは相続税の課税対象になるかどうかといった現状を把握することが大切ですね。

 

白戸支店長(以下、白戸) 弊社では、不動産相続のためのコンサルティングサービスを提供するにあたっての事前ヒアリングで、担当者がお客さまの元へ直接お伺いし、相続税の概算計算、生命保険、生前贈与、不動産を活用した税務対策など、無料の相続税診断サービスを実施し、現資産の概略的な把握と課題の抽出を行っています。

 

西方 現状把握と課題の抽出をすることで、「どのくらい相続税がかかるか知っておきたい」「いざという時に慌てないように生前に対策を考えておきたい」というお客さまの漠然とした相続に対する不安を解消できますし、相続対策として優先すべきは納税資金の確保か、分割対策か、相続財産の圧縮か、財産整理かといったことがわかり、具体的な対策をお客さまとともに検討できます。

 

白戸 不動産相続のためのコンサルティングサービスの流れとしては、税理士、会計士、弁護士などの専門家と連携し、それぞれのノウハウを融合したタスクフォースを結成、現状の分析から課題を抽出し、さらに解決方法の提案、円滑な解決までワンストップでのサポートしています。また、相続税については、税理士の先生方にお客さまが相談する機会を設け、相続におけるお悩みをクリアにすることで、効率的な問題解決のサポートをしています。

 

西方 誰にでも起こり得る相続という出来事は、難しいからこそ、プロの知恵と知識が必要で、お客さまのご相談の背景をふまえたうえで、全体把握と精査を行い、多種多様なソリューションを提供することが我々の役目ですね。

 

相続対策には適切な時期と

専門家のアドバイスが必要

 

白戸 相続対策を考えている方に知っていただきたいのは、取り組む時期や期間が重要だということです。相続が発生する前、できれは10年、20年というスパンで取り組むことが望ましいですね。

 

西方 相続が発生してからや親御さんが認知症になってしまってからでは、大きな節税効果をあげるのは難しいですし、短期間でやればやるほどリスクが高まります。

 

白戸 以前、タワーマンションを利用した相続税対策が否認されたケースがありましたが、あれは短期間のうちに相続発生を挟んで売買が行われ、しかも億単位の評価差額をつくり出していたことで不適当とされましたね。

 

西方 相続が発生した際の不動産の相続税評価額と実際の取得額の乖離を使って税務対策をしたものでしたが、問題は取得から売却までの期間が短いことです。相続税法上、土地と建物の評価額は、基本的に時価によるということになっています。しかし、その時価がわからないので、課税上弊害がない限り、路線価や固定資産税などを元にした評価額で申告しても国税当局は否認しないということになっているのです。このケースでは租税回避行為と判断され、売却額(時価)で申告すべきとされた訳です。

 

白戸 単にタワーマンションによる相続税対策が否認されたというより、高度な知識を持った専門家のアドバイスの必要性がよくわかる事例でもあったということですね。

 

不動産を活用した相続対策とは

 

西方 不動産を活用した相続対策には、納税を目的とした相続物件の売却、税務対策を目的とした投資物件の購入、土地活用や賃貸事業などありますが、例えば、相続物件の適正な価値を把握し、売却するには不動産のプロの持つノウハウが必要です。

 

白戸 弊社では、数多くの経験を積んだ専任の担当者が売却物件を調査し、複数の査定方法で物件の個別要因を加味した不動産の価値を算出する不動産査定を無料にて行っています。また、相続対策においては、相続税評価額を考慮した投資用不動産の購入や組み換えのアドバイス、将来の相続に備えての細やかなマーケット調査に基づいた税務対策としての土地活用と賃貸事業のシミュレーションといったサポートをしています。

 

不動産の相続税評価額と

実際の取得額の乖離がポイント

 

白戸 西方先生が今注目している不動産を活用した相続対策はありますか。

 

西方 「不動産小口化商品」ですね。都心の高額賃貸物件などを対象にすると、取得額に対して相続税評価額が10分の1程度になることもあり、大きな節税効果を期待できます。

 

白戸 実際の取得額より相続税評価額が低くなることで、相続税を圧縮できるということですね。「不動産小口化商品」について、もう少し詳しくお聞かせください。

 

西方 不動産特定共同事業法にもとづく投資商品で、「小口化」された不動産を多数者で共有(任意組合方式)し、不動産賃料等をそれぞれの共有者に分配、一定期間経過後にはその不動産を売却してその代金を分配する商品で、都心の高額賃貸物件では市場価格(実際の取得額)と相続税評価額の基準になる路線価との乖離が50パーセント以上あるものも少なくありません。

 

白戸 比較的少ない資金で不動産投資ができて、管理・運営なども任せられる商品というだけでなく、相続対策としても活用できる商品なんですね。しかし、実際の取得額と相続税評価額の乖離以上の10分の1程度まで評価額を下げることができるのはなぜですか。

 

西方 この商品が金融商品であるJ─REIT(不動産投資信託)などと違い、相続税法上は、その人の土地・建物である「不動産」という色を持っているからです。つまり、相続に備える分割資産になり、小口不動産として贈与も可能で、「小規模宅地等の特例」を活用できる資産なんです。

 

白戸 なるほど。相続や遺贈によって土地を取得した場合、その土地の中に被相続人が自宅として住んでいたり、事業の用に供していた小規模な宅地があったときは、宅地の評価額の一定割合を減額することがでる特例制度を活用することで、さらに評価減ができますね。

 

西方 この特例は、対象面積と減額割合が、事業用が400平米(約120坪)まで80パーセント減額、居住用が330平米(約100坪)まで80パーセント減額となっています。実際の取得額と路線価の乖離が50パーセントあり、それからさらに80パーセント減額されると実際の取得額の10分の1まで相続税評価額が下がるという訳です。

 

白戸 例えば、「不動産小口化商品」を10億円分購入した場合なら、相続税評価額が1億円になったとして、税率55パーセントの人は、課税額が5500万円になります。10億円をキャッシュで持っていると、5億5000万円課税されることになるので、非常に大きな税務対策になりますね。

 

西方 仮に、売却時に市場価格が10パーセント下がって9億円になっていたとしても8億円程は手元に残ります。2割、3割の売却損まで耐えられる手法であり、不動産は一体的に運営管理されているので煩わしい手間もかかりません。

 

 

坪単価の高い土地を選ぶことで

節税効果は大きくなる

 

白戸 相続対策に「不動産小口化商品」を活用するにあたって注意すべき点はありますか。

 

西方 坪単価の高い物件を選ぶということです。これは「不動産小口化商品」に限ったことではなく、投資物件を購入し、「小規模宅地等の特例」による評価減を利用して相続税評価額を下げる手法全般に言えることです。

 

白戸 「小規模宅地等の特例」は対象面積が限られていて、不動産の相続税評価額と実際の取得額との乖離の幅を出すためには、坪単価の高さがポイントになりますね。100坪程度の土地でも、取得額が数億円になれば相続税が圧縮される額も大きなります。

 

西方 坪単価1000万円の100坪の土地は取得額が10億円で特例制度を使った減額で、相続税評価額は2億円になります。一方、坪単価100万円の1000坪の土地だと、特例制度を使った減額の対象は居住用だと100坪なので減額分は100坪分、つまり1億円の80パーセントとなり、相続税評価額は9億2000万円となり、節税効果は小さなものになってしまします。

 

白戸 地方で相続税の評価額が大きくなってしまうのは広い土地を相続するケースが多いことが原因ですね。資産を坪単価の高い土地に切り替えるという方法ならば、例えば、福岡なら大名の坪単価500万円の100坪の土地などに切り替えることが相続対策になるということですね。

 

西方 相続対策で不動産を取得するなら、流通性が高く、坪単価が高いエリアで、取得価格と評価額が乖離している物件を取得すべきです。首都圏の人気エリアならば、坪単価1000万円の土地はたくさんあります。

 

白戸 逆に、坪単価1000万円の土地は、福岡では限られます。投資価格に対するリターンは、東京より福岡の方が高いと思いますが、相続対策での投資物件の購入に関しては、東京の方が魅力があるということですね。

 

西方 そういった意味で東京本社で全国展開している三菱地所リアルエステートサービスさんの持つ、都市型の物件ラインナップが相続対策にはピッタリなんです。

 

白戸 ありがとうございます。東京など首都圏の不動産の購入をお手伝いさせていただくうえで、安心していただける体制があることは、弊社の大きな強みです。

 

西方 不動産を活用した相続対策とは、財産のポートフォリオを取得額と相続税評価額の乖離の大きさを持っているものに変えることによって、メリットを生み出すことです。また、その際に最も重要なのは、適切なサポートができる専門家の存在です。高度な知識を持った専門家のアドバイスの元に相続対策を実施しなければ、その効果が最大限発揮できなかったり、タワーマンションの件のように否認されたり、延滞税、罰金などということにもなりかねません。相続対策は一歩間違えれば、大変な財産の棄損になってしまうだけに、あらゆる専門家の知恵と知識が必要なんです。

 

白戸 不動産のプロとして、そのノウハウを通じて、相続対策という複雑な課題を納得できる解決へと導くためのソリューションを提供していきたいと思います。

 

 

 

 

■三菱地所リアルエステートサービス(株) 九州支店

 

国内外を網羅する強固なネットワークを活かした三菱地所グループのトータルなサポート力を結集し、お客さまの将来のビジョンを見据えた価値ある不動産コンサルティングサービスを提供している。

 

〒810-0001 福岡市中央区天神1-7-11 イムズ10階

営業時間 9:30〜18:00 定休日 土日祝日、イムズ休館

〈お問い合わせ先〉

TEL 0120-320-525

FAX 092-731-8189

〈ホームページ〉

http://www.mecyes.co.jp/

 

 

 

■税理士法人 西方会計

 

1966年、福岡市清川で創業。今年50周年を迎えた税務の専門家集団。月次決算による経営管理体制の確立で顧問先企業を成功に導く。また、事業承継、相続対策、M&Aなど、総合的にサポートしている。

 

〒810-0012 福岡市中央区白金2-14-17

〈お問い合わせ先〉

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