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企業集積が進む福岡市中心部でオフィス不足が深刻だ。2008年のリーマン・ショック以降、福岡市のオフィス空室率は15パーセント台が続いていたが、新規供給が低水準にとどまっていることとも相俟って、2017年8月時点の福岡ビジネス地区のオフィス空室率は3.21パーセントとなっている。21カ月連続の低下であり、年間ベースでは2009年以降、低下が続いている状況だ。

空室率低下とともに、賃料水準の上昇も進んでいる。1万5000円／坪（共益費込）を超える成約賃料水準となる物件が増加し、需要の集中する物件では、テナント間で競合し、貸主の求める賃料水準以上で成約するケースが増えているなど、貸主優位の市場となっている。

現在、新規進出や、郊外・自社ビルからの移転、市内からの拡張移転、館内増床などの活発な需要に加え、天神ビッグバンによる建て替えに伴う移転先確保のための需要が大量に発生しており、空室率と新規成約賃料に関しては、リーマンショック以前の水準に戻っているが、当時と大きく異なるのは、新規供給計画が限定的なことだ。

延床面積が3万平方メートルを上回る大規模ビルとしては、2012年の「電気ビル共創館」以来となる「ＪＲＪＰ博多ビル」が2016年4月に開業し、満室で稼動しているなど、新規供給が少ない中での自律的な需要増加という点からも、福岡市のオフィス需要増加の勢いはきわめて強い状況にある。

一方で、今年2017年は大規模オフィスビルの建設計画はなく、2018年から2021年にかけて大型の新規供給が計画されているものの、これらすべてを鑑みても、1万5000坪～2万坪程度。2018年春に予定されている博多区住吉の「ＪＳ博多渡辺ビル」や博多区中央街の「紙与博多中央ビル」といった新規供給には、すでに引き合いが集中しており、現時点においても満室竣工が予想されている。

福岡市の起業促進や雇用創出への取り組みからも今後もオフィスビル需要は高まる。天神ビッグバンが動き出してオフィス不足が少しずつ解消するまでは、今まで経験したことのないオフィス市況となりそうだ。後のオフィス市場の活況やアジアのリーダー都市をめざす福岡の新しく生まれ変わるビジネス街に多くの期待がかかる。

※天神ビッグバン：航空法の高さ制限の緩和などの規制緩和に基づく天神地区における築古オフィスビルの建て替えや交通インフラの整備などの街づくりを進め、天神地区における業務・商業機能の集積と、地区の魅力を高めるためのプロジェクト。民間ビル30棟の建て替えにより2014年から2024年までに、地区内の延べ床面積を1.7倍に、雇用者数を2.4倍に拡大することを目標としている。