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HOME > 2017年6月号 福岡市不動産市況2017─地価動向の要因と各地区の概要

2017年の地価公示価格から福岡市の地価動向を見ると、住宅地は2016年より上昇率が拡大し、プラス3.5%。商業地はプラス8.5%となり、こちらも前年より上昇率が拡大している。注目したいのが、天神地区と博多駅地区の地価動向の違いだ。中央区の上位3地点の上昇率が10~13%に対し、博多区の上位3地点の上昇率は20~27%。博多駅界隈の6地点がリーマンショック前の2008年の公示価格を超えたのに対して、天神地区ではそのような地点は現れていない。

住宅地は上昇基調

 

地価動向の要因としては、住宅地ではデベロッパーなどが市場の牽引役となり、各種施策および低金利等を背景とした高値売買がある。分譲地、マンション等の販売動向についても建築費高騰の影響や仕入価格の上昇等により販売価格の上昇基調が続いている。

 

博多区および中央区は全地点で上昇しており、福岡都市圏の住宅地では、地価上昇により周辺部でも割安感が出てきているが、需要が高まっていることもあり、価格を若干高値で設定しても取引が成立している。エリアとしては、鉄道駅徒歩10分圏内および福岡市早良区・中央区で積極的な仕込みが継続。優良なマンション素地が依然高値で売買されていることから、波及的に上昇地点が拡大している。

 

博多駅周辺の利便性の良い地域では、投資用共同住宅の需要が引き続き活発で、南部地区でも個人の住宅地の需要は堅調。中央区では、再開発の進む六本松地区およびその周辺地区等が高い上昇率を示した。分譲マンション市場では、中央区の占める割合が高まっているが、用地取得費や建築費の上昇分を分譲価格に転嫁できることが要因となっている。また、低金利を受けて都心部の収益用不動産の高値売買が顕在化している。

 

その他地区は、東区は比較的堅調に推移しており、上昇幅も拡大。箱崎地区で共同住宅の建設が多く、堅調な賃貸需要がある。南区は、マンション用地の入札による一時の価格上昇力はなくなっているが、県内、県外の不動産業者による2~3区画のミニ開発分譲が活発。西区は、姪浜駅周辺の住宅地では約3~4%の地価上昇傾向が見られる一方で、市街化調整区域内の住宅地では約1%の地価下落傾向。城南区は、安定した戸建住宅需要があり、七隈線沿線北部の取引価格が上昇傾向。早良区は、根強い需要者層が存在し、希少性の高い西新駅に近接する適地は高額の取引も見られる一方で、昨年と比較すると慎重な動きがある。

 

 

 

商業地では博多区の上位3地点が20~27%の上昇率

 

都心商業地については、博多駅と天神界隈の両都心部を中心に、地価上昇の範囲および上昇幅が拡大している。ホテル用地需要が高値取引となって顕在化し、都心商業地の牽引役となっている。特に、博多駅界隈は地下鉄七隈線延伸計画への期待感からもプラス12.6%、高容積率の商業地について旺盛なマンション素地需要も見られる中央区がプラス9.5%、南区でプラス6.5%、東区でプラス6.2%等と、全区でプラス基調となっている。

 

特に注目したいのが、天神地区と博多駅地区の地価動向の違いだ。中央区の上位3地点の上昇率が10~13%に対し、博多区の上位3地点の上昇率は20~27%。さらに、博多駅界隈の6地点がリーマンショック前の2008年の公示価格を超えたのに対して、天神地区ではそのような地点は現れていない。

 

これは博多駅周辺では、JR博多シティと九州新幹線の開業や博多駅前の再開発の進展などで、拠点性と集客力が増加したことや、地下鉄七隈線の延伸計画、市営駐車場跡地、博多郵便局跡地などの再開発に対する将来への期待感が大きいことが要因となった。

 

中央区の商業地の平均変動率はプラス9.5%(2016年はプラス7.0%)と上昇幅が拡大。 最高価格地である天神1丁目の地点ではプラス12.5%の上昇を示し、大名1丁目、春吉3丁目、大手門1丁目、六本松2丁目に所在する各地点でも15%を超える高い上昇率を示しているものの、天神地区の地価水準が既に高位であることから博多駅地区ほどの上昇率を見せなかった。

 

しかし、天神地区においては、福岡市が2015年に発表した天神ビッグバンプロジェクトの第1号案件である地上16階建てのオフィスビル「天神ビジネスセンター(仮称)」が具体化し、今後のオフィス市場の活況やアジアのリーダー都市をめざす福岡の新しく生まれ変わるビジネス街に多くの期待がかかる。

 

 

 

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